行业数据|中部独撑难改销售增速回落大势,二季度料将由增转跌

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发布时间:2018-04-17 19:01

行业数据|中部独撑难改销售增速回落大势,二季度料将由增转跌

2018-04-17 17:39来源:克而瑞地产研究房地产

原标题:行业数据|中部独撑难改销售增速回落大势,二季度料将由增转跌

楼市供需在严苛的政策调控下谋求新的动态平衡。

文/研究员 杨科伟、俞倩倩

4月17日上午,国家统计局公布了2018年1-3月全国房地产行业的各项数据:一季度商品房销售面积、销售金额较去年同期小幅增长,但整体增速持续回落趋势依旧。房地产开发投资额依旧保持高增长态势,同比累计增速创3年来新高;新开工、土地购置面积等指标也持续向好,开发企业补库存意愿强烈,楼市供需也在严苛的政策调控下谋求新的动态平衡。

1

一季度销售金额、面积增速持续回落

中部地区成为主力支撑

2018年1-3月份,商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%,增速比1-2月份回落0.5个百分点。其中,住宅销售面积增长2.5%。商品房销售额25597亿元,增长10.4%,增速回落4.9个百分点。其中,住宅销售额增长11.4%。

CRIC点评

2018年3月,商品房销售面积、销售金额同比小幅微增3.2%和6.2%,从一季度整体来看,销售面积、金额增速却持续回落,楼市调控效果开始逐步显现。

从销售区域来看,东部地区的市场热度减退,在严苛政策调控下,商品房销售面积同比下降7.3%,降幅比1-2月份继续扩大1.8个百分点。西部、东北部区域销售金额、面积虽然实现同比小幅增长,但“后劲”不足,增速都较1-2月出现了明显下滑仅有中部地区表现最为突出前3月商品房销售面积增长14.6%,增速比1-2月提高3.9个百分点;销售额增长28.2%,增速比1-2提高3.1个百分点。

展望二季度,销售金额、面积增速料将继续保持回落一方面,一线和核心二线城市的调控政策尚未放松,成交需求在缓慢释放;另一方面部分三四线城市的热销情况难以持续,在这一波“去库存”后,政策调控可能趋严,居民购房的乐观预期也在逐步回归理性;加之去年销售规模基数较高的影响,二季度增速有望回落,不排除同比下跌的可能。

2

前3月开发投资额同比累计增速再创新高

去杠杆大局下房企周转加速

2018年1-3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。

CRIC点评

1-3月,全国房地产开发投资额仍然保持着高增长态势,同比累计增速达10.4%,创3年以来的新高,与2017年稳步下行的态势形成了鲜明对比。从新开工面积、土地购置面积增速等先行指标中我们也不难看出端倪,虽然目前调控层面依旧趋严,但是多数房企基本已明确了自身的发展策略,加速项目周转而非持币观望成为了很多房企竞相效仿的投资法门,因而开发投资额实现了稳步上升。后期资金充裕度依旧是制约房地产开发投资额的主要因素,2018年我国将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,金融监管层面未有放松,若不能保证销售回款的顺畅,预计后期投资开发额增长也会受到明显限制。

3

3月新开工同比增速达17.8%

土地购置增速由负回正

2018年1-3月份,房屋新开工面积34615万平方米,增长9.7%,增速提高6.8个百分点。其中,住宅新开工面积25531万平方米,增长12.2%。

2018年1-3月份,房地产开发企业土地购置面积3802万平方米,同比增长0.5%,1-2月份为下降1.2%;土地成交价款1634亿元,增长20.3%,增速提高20.3个百分点。

CRIC点评

3月,新开工面积达16869万平米,同比增长17.78%,房企新开工意愿普遍增强。究其原因,无外乎以下几点:一是政策层面调控主基调已经明确,房企也在不断调整开发策略,迎合市场风向碧桂园也提出了“高周转”战略,要求提高加快三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度,实现地块价值的快速变现。二是春节过后,各家房企纷纷召开了年度业绩发布会,明确了2018年销售目标,在规模扩张的驱动下,房企新开工意愿也显著增强。三是随着天气逐步转暖,北方部分城市也迎来了开工期,很多项目都在加紧项目开发进度因而新开工面积有了显著增长,预计后期新开工总量仍有望保持稳步增长,增速将趋于平稳。

此外,2018年1-3月全国土地购置面积增速由负转正,重新回升至0.5%,一方面为缓解市场中住宅供给不足的局面,2018年以来不少一二线城市纷纷加强了住宅用地的供给力度,成交面积均呈同比上升态势。另一方面在“控地价”的背景下,房企的投资意愿也比较强烈,意图获得更多的高“性价比”地块,补充自身土地储备,故而1-3月全国土地购置面积增速有了稳步回升。

4

商品房待售面积减少速度持续趋缓

办公库存增加风险不容忽视

2018年3月末,商品房待售面积57329万平方米,比2月末减少1138万平方米。其中,住宅待售面积减少954万平方米,办公楼待售面积增加43万平方米,商业营业用房待售面积减少203万平方米。

CRIC点评

1-3月销售面积稳步增长,促使商品房的待售面积稳步下降,比2月末减少1138万平方米,库存量仍处于下降通道过程中。其中,住宅待售面积约2.9亿平方米,较2月末减少954万平方米,去库存效果显著;对比之下,办公物业待售面积不减反增,基于存量基数大且销售困难,未来多渠道去库存的道路依旧漫长,销售的风险不容忽视。

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